สรุปครบ! มาตรา 32 ทวิ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร:
หน้าที่ของเจ้าของอาคารในการตรวจสอบสภาพอาคาร

1. อาคาร 9 ประเภท ที่กฎหมายบังคับต้องตรวจสอบ

อ้างอิงตามกฎกระทรวงฯ พ.ศ. 2548 กำหนดให้อาคาร 9 ประเภทต่อไปนี้ ต้องจัดให้มีการตรวจสอบอาคาร:

• อาคารสูง: อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือใช้สอยได้ ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป
• อาคารขนาดใหญ่พิเศษ: อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
• อาคารชุมนุมคน: อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่ใช้เพื่อการชุมนุมคน ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือรับคนได้ตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป
• โรงมหรสพ: อาคารที่ใช้จัดฉายภาพยนตร์ แสดงละคร ดนตรี หรือการแสดงอื่นๆ
• โรงแรม: ตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
• สถานบริการ: ตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป
• อาคารชุด หรือ อาคารอยู่อาศัยรวม: ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป (ยกเว้นอาคารชุดขนาดไม่เกิน 5,000 ตร.ม. ที่ยังไม่ถึงกำหนดเวลาตามบทเฉพาะกาล)
• อาคารโรงงาน: ที่มีความสูงมากกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป
• ป้าย หรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย: ที่มีความสูงจากพื้นดินตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป หรือป้ายที่ติดตั้งบนหลังคาที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตรขึ้นไป

2. รายละเอียดการตรวจสอบ: ต้องตรวจอะไรบ้าง?

การตรวจสอบแบ่งเป็น การตรวจสอบใหญ่ (ทุก 5 ปี) และ การตรวจสอบประจำปี (ทุกปี) โดยต้องใช้ผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียนถูกต้อง ตรวจสอบครอบคลุม 3 หมวดหลัก ดังนี้:

• 1. ความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร: ตรวจสอบโครงสร้างหลักทั่วไป การต่อเติมดัดแปลง การเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบรรทุกที่กระทบต่อโครงสร้าง และสภาพการทรุดตัว
• 2. ระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร: ตรวจสอบระบบไฟฟ้า, ระบบปรับอากาศ, ระบบระบายอากาศ, ลิฟต์, ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย (เช่น สัญญาณแจ้งเหตุ, ถังดับเพลิง, ระบบสปริงเกลอร์) และระบบสุขาภิบาล
• 3. สมรรถนะของระบบบริหารจัดการความปลอดภัย: ตรวจสอบแผนการป้องกันและระงับอัคคีภัย, การซ้อมอพยพหนีไฟ, แผนการบำรุงรักษาอาคาร และการจัดการความปลอดภัยของเจ้าหน้าที่

3. ขั้นตอนหลังการตรวจสอบและหน้าที่ของเจ้าของอาคาร

1. เจ้าของอาคารต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบอาคาร (วิศวกรหรือสถาปนิกที่ขึ้นทะเบียนกับคณะกรรมการควบคุมอาคาร) เพื่อดำเนินการตรวจสอบ
2. เมื่อผู้ตรวจสอบจัดทำรายงานผลเสร็จสิ้น เจ้าของอาคารต้อง เสนอรายงานผลการตรวจสอบต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น
3. เจ้าพนักงานท้องถิ่น จะพิจารณาผลการตรวจสอบ หากอาคารปลอดภัยจะออก "ใบรับรองการตรวจสอบสภาพอาคาร" (แบบ ร.1) ให้เจ้าของอาคารนำไปแสดงไว้ในที่เปิดเผย
4. หากพบว่าอาคารไม่ปลอดภัย เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้เจ้าของอาคารดำเนินการแก้ไขปรับปรุงให้เสร็จสิ้นภายในระยะเวลาที่กำหนด

4. บทลงโทษ: หากไม่ตรวจสอบอาคารตามมาตรา 32 ทวิ จะเกิดอะไรขึ้น?

การละเลยไม่จัดให้มีการตรวจสอบอาคารตามที่กฎหมายกำหนด มีบทลงโทษที่รุนแรงตามมาตรา 65 ทวิ ดังนี้:

5. ข้อควรรู้อื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

• คุณสมบัติผู้ตรวจสอบ: ต้องเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตประกอบวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม หรือสถาปัตยกรรมควบคุม และต้อง "ขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบอาคาร" ไว้กับคณะกรรมการควบคุมอาคารเท่านั้น (มาตรา 55 ทวิ)
• การประกันภัย: เจ้าของอาคารที่เข้าข่าย ต้องจัดให้มีการประกันภัยความรับผิดตามกฎหมายต่อชีวิต ร่างกาย และทรัพย์สินของบุคคลภายนอกด้วย (มาตรา 32 ตรี)