บริการของเรา

บริการตรวจสอบอาคารทั่วประเทศตามกฎกระทรวงที่กำหนด โดยผู้ตรวจสอบอาคารมืออาชีพที่มีประสบการณ์ 16 ปีพร้อมให้คำแนะนำปรึกษาเบื้องต้นโดยไม่มีค่าใช้จ่าย เพื่อให้ได้ใบรับรองการตรวจสอบอาคาร (ใบ ร.1)ตามมาตรฐานกรมโยธาธิการและผังเมืองติดต่อโทร.

085-918-4539

ทำไมต้อง JNP CONSTRUCTION

พวกเรามุ่งหวังให้บริษัทเรายึดมั่นอยู่ในการบริหารกิจการอย่างยั่งยืน โปร่งใส มีความยุติธรรมต่อลูกค้าโดยให้บริการคุณภาพสูงเพื่อให้ลูกค้าพึงพอใจโดยยึดหลักตามหัวข้อดังนี้

การตรวจสอบอาคารประจำปี

อาคารโรงงานหรืออาคารประเภทต่างๆ ล้วนเป็นสถานที่ที่มีบุคคลมีกิจกรรมร่วมกันเป็นจำนวนมาก เพราะเหตุนี้ต้องมีการคำนึงถึงความปลอดภัยของผู้ใช้อาคาร จึงมีพระราชบัญญัติควบคุมอาคารเกิดขึ้นเมื่อปี พ.ศ. 2522 เพื่อรักษาความปลอดภัยของชีวิตผู้ใช้อาคาร รวมทั้งรักษาทรัพย์สินโดยทำการตรวจสอบ สภาพอาคาร โครงสร้างของตัวอุปกรณ์ของอาคารและอุปกรณ์ประกอบต่างๆ ตรวจสอบตามมาตรฐานจากสภาวิศวกร

ความรู้กฎหมายความปลอดภัยอาคาร

คู่มือตรวจสอบอาคารประจำปี
ฉบับเข้าใจง่าย ตามหลัก พ.ร.บ.

Q: หากต้องการใช้อาคารผิดประเภทจากที่ได้รับอนุมัติในใบอนุญาต จะมีความผิดตามกฎหมายหรือไม่?

มีความผิด เนื่องจากกฎหมายควบคุมอาคารบัญญัติห้ามมิให้ผู้ใดใช้อาคารประเภทควบคุมการใช้เพื่อกิจการอื่นนอกเหนือจากที่ระบุในใบอนุญาต จะต้องดำเนินการแจ้งและขอใบรับรองเปลี่ยนการใช้ก่อนเสมอ

เจาะลึกกฎหมายการตรวจสอบสภาพอาคารตามมาตรา 32 ทวิ รายการตรวจสอบระบบที่สำคัญ และแนวทางปฏิบัติอย่างถูกต้องเพื่อหลีกเลี่ยงโทษปรับรายวัน

อัปเดตล่าสุด: ข้อมูลกฎหมายปัจจุบัน หมวดหมู่: การควบคุมอาคาร

เครื่องมือประเมินประเภทอาคารด้วยตัวเอง

กรุณาระบุข้อมูลอาคารของคุณเพื่อประเมินเกณฑ์การบังคับส่งรายงานตรวจสอบสภาพอาคารประจำปี

เลือกประเภทการใช้งานหลัก

ความสูงของอาคาร (เมตร)

พื้นที่ใช้สอยรวม (ตารางเมตร)

ระบุข้อมูลอาคารของคุณเพื่อดูผลลัพธ์

01 ความเป็นมาของกฎหมายควบคุมอาคาร มาตรา 32 ทวิ

ในฐานะเจ้าของอาคาร หลายท่านอาจสงสัยว่า "ทำไมอาคารที่ใช้งานอยู่จึงต้องตรวจสภาพทุกปี?" คำตอบอยู่ใน **พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร มาตรา 32 ทวิ** ซึ่งเน้นความปลอดภัยของผู้ใช้งานเป็นสำคัญ

"กฎหมายมาตรานี้กำหนดให้เจ้าของอาคารตามประเภทที่ระบุ มีหน้าที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบอาคารที่ขึ้นทะเบียนถูกต้อง เข้ามาวิเคราะห์ทางวิศวกรรมและสถาปัตยกรรมเกี่ยวกับความมั่นคงแข็งแรง และระบบความปลอดภัยของอาคาร แล้วส่งรายงานต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น"

การตรากฎหมายนี้มีขึ้นหลังจากเกิดเหตุโศกนาฏกรรมเพลิงไหม้และโครงสร้างอาคารทรุดถล่มในอดีตหลายครั้ง รัฐบาลจึงเล็งเห็นว่าการปล่อยให้อาคารเก่าใช้งานไปเรื่อยๆ โดยไม่มีการประเมินสภาพระบบอัคคีภัย ระบบโครงสร้าง หรือระบบลิฟต์ ย่อมเป็นความเสี่ยงต่อสาธารณชน มาตรานี้จึงเป็นกลไกบังคับให้เกิด "การป้องกันเชิงรุก" นั่นเอง

02 อาคาร 9 ประเภท ที่กฎหมายบังคับต้องตรวจสอบสภาพอาคาร

ไม่ใช่ทุกอาคารที่จะต้องส่งรายงานผลการตรวจสอบ กฎกระทรวงได้จำแนกประเภทและขนาดของอาคารที่เข้าข่ายบังคับไว้ทั้งหมด 9 ประเภทหลัก ดังนี้:

1. อาคารสูง อาคารที่บุคคลเข้าอยู่หรือใช้สอยได้ โดยมีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป

2. อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารที่มีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป

3. อาคารชุมนุมคน อาคารหรือส่วนใดของอาคารที่ใช้เพื่อการชุมนุมคนที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตร.ม. หรือจุคนได้ตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป

4. โรงมหรสพ อาคารที่ใช้ในการแสดงละคร ภาพยนตร์ ดนตรี หรือการรื่นเริงอื่นๆ ที่เปิดให้สาธารณชนเข้าชม

5. โรงแรม ตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป

6. อาคารอยู่อาศัยรวม คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ หรือหอพัก ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป

7. โรงงานอุตสาหกรรม ที่มีความสูงมากกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป

8. สถานบริการ ตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป

9. ป้ายโฆษณาขนาดใหญ่ ป้ายที่ติดตั้งบนพื้นดินสูงตั้งแต่ 15 เมตร หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตร.ม. หรือป้ายที่ติดตั้งบนดาดฟ้า/หลังคาที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตร.ม. ขึ้นไป

03 ความแตกต่างระหว่าง "การตรวจสอบใหญ่" และ "การตรวจสอบประจำปี"

รอบวงจรของการจัดส่งรายงานจะแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบสลับกันไป เจ้าของอาคารจำเป็นต้องจำแนกประเภทงานตรวจเพื่อวางงบประมาณว่าจ้างได้อย่างถูกต้อง:

การตรวจสอบใหญ่ (ทุกๆ 5 ปี)

เป็นการทดสอบและตรวจวัดประสิทธิภาพอย่างเต็มรูปแบบ เจาะลึกโครงสร้างอาคาร ทดสอบการทำงานของระบบวิศวกรรมทุกระบบอย่างละเอียด พร้อมทั้งทบทวนแผนป้องกันและระงับอัคคีภัยทั้งหมดของอาคาร ผลลัพธ์จะเป็นการเซ็ตค่ามาตรฐานเพื่อใช้เทียบเคียงในอีก 5 ปีถัดไป

การตรวจสอบประจำปี (ปีที่ 1-4)

เป็นการติดตามผลและตรวจประเมินตามแผนการตรวจสอบประจำปี โดยเน้นย้ำไปที่การสุ่มตรวจเชิงพฤติกรรมการบำรุงรักษา (Maintenance Log) ตรวจเช็กระบบความปลอดภัยพื้นฐานว่ายังคงทำงานสัมพันธ์กันได้ดีเหมือนตอนตรวจสอบใหญ่หรือไม่ เพื่อให้อาคารมีความปลอดภัยต่อเนื่องตลอดทุกปี

04 ขอบเขตและระบบที่ต้องได้รับการประเมินตามกฎหมาย

วิศวกรหรือผู้ตรวจสอบอาคารจะเข้าดำเนินการตรวจสอบ Checklist สำคัญ 4 หมวดหลัก ตามเกณฑ์มาตรฐานกรมโยธาธิการและผังเมือง:

1. ความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร (Structural Safety)

ตรวจสอบการทรุดตัวของฐานราก, รอยร้าวแตกหักบนคานและเสาโครงสร้างหลัก, ความสมบูรณ์ของผิวหน้าอาคารและการต่อเติมที่ผิดกฎหมาย

2. ระบบบริการและสิ่งอำนวยความสะดวก (Building Services)

ตรวจสอบความปลอดภัยของระบบไฟฟ้า (สวิตช์บอร์ด ตู้ควบคุม), ระบบลิฟต์โดยสารและลิฟต์ส่งของ, ระบบปรับอากาศ และระบบระบายน้ำเสีย

3. ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย (Fire Safety Systems)

ตรวจสอบบันไดหนีไฟและทางหนีไฟ (ต้องไม่มีสิ่งกีดขวาง), ป้ายทางออกฉุกเฉิน, ระบบเตือนภัย (Fire Alarm), ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ (Sprinkler) และถังดับเพลิงมือถือ

4. ระบบบริหารจัดการความปลอดภัย (Safety Management)

ตรวจสอบการจัดทำแผนซ้อมอพยพหนีไฟประจำปี, แผนการบำรุงรักษาอุปกรณ์ และความพร้อมของทีมบริหารจัดการเหตุฉุกเฉิน

05 คุณสมบัติของผู้ตรวจสอบอาคารที่มีสิทธิ์เซ็นรับรองตามกฎหมาย

เจ้าของอาคารไม่สามารถจ้างช่างทั่วไปมาตรวจและเซ็นชื่อเองได้ ผู้ดำเนินการจะต้องเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตที่ถูกต้องตามระเบียบเท่านั้น:

ต้องเป็น วิศวกรควบคุม หรือ สถาปนิกควบคุม ที่มีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพจากสภาวิศวกรหรือสภาสถาปนิก
ต้องผ่านหลักสูตรการอบรมผู้ตรวจสอบอาคารและสอบผ่านตามเกณฑ์ที่กำหนด
ต้องได้รับ ใบทะเบียนผู้ตรวจสอบอาคาร อย่างเป็นทางการจากกรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งยังไม่หมดอายุในวันที่ปฏิบัติงาน
สามารถตรวจสอบได้ทั้งในนามบุคคลธรรมดา หรือในนามนิติบุคคลที่ขึ้นทะเบียนอย่างถูกต้อง

06 บทกำหนดโทษและผลกระทบกรณีละเลยไม่ส่งรายงาน

การเพิกเฉยหรือส่งรายงานล่าช้ามีบทลงโทษที่รุนแรงตามกฎหมายควบคุมอาคาร มาตรา 65 ทวิ ซึ่งมีผลผูกพันต่อกรรมการบริษัทและเจ้าของอาคารโดยตรง:

โทษจำคุกและปรับรายวัน:

ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
และที่สำคัญ: มีโทษปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย

นอกเหนือจากโทษปรับแล้ว หากเกิดเหตุเพลิงไหม้ในอาคารที่ขาดการส่งเล่มรายงานรับรองความปลอดภัย เจ้าของอาคารจะตกเป็นฝ่ายเสียเปรียบทางคดีทันที และบริษัทประกันภัยส่วนใหญ่มีสิทธิ์ปฏิเสธการจ่ายค่าสินไหมทดแทนเนื่องจากทำผิดเงื่อนไขทางกฎหมายควบคุมอาคาร

07 อัตราค่าธรรมเนียมใบรับรองท้าย พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร

ตารางแสดงอัตราค่าธรรมเนียมที่เจ้าของอาคารต้องชำระให้แก่พนักงานราชการส่วนท้องถิ่นเมื่อยื่นขออนุมัติเอกสารและใบรับรองต่างๆ:

ประเภทใบรับรองและเอกสารสิทธิ์ตามกฎหมาย	อัตราค่าธรรมเนียมราชการ
1. ใบรับรองการตรวจสอบสภาพอาคาร (แบบ ร.1)	100 บาท / ฉบับ
2. ใบรับรองการใช้อาคารเพื่อประกอบกิจการควบคุม (แบบ อ.5)	100 บาท / ฉบับ
3. ใบแทนใบอนุญาตหรือใบรับรองกรณีชำรุดหรือสูญหาย	10 บาท / ฉบับ
4. ค่าธรรมเนียมการตรวจแบบแปลนก่อสร้าง (คิดตามพื้นที่ใช้สอย)	ตามที่กำหนดในกฎกระทรวง

คำถามที่พบบ่อย (FAQ)

หากได้รับแจ้งหนังสือแจ้งข้อบกพร่องที่ต้องปรับปรุง มีเวลาเท่าไรในการแก้ไข?

ตามกฎหมายพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจสั่งให้เจ้าของอาคารดำเนินการแก้ไขความชำรุดบกพร่อง โดยต้องมอบระยะเวลาในการแก้ไขให้แก่เจ้าของอาคาร ไม่น้อยกว่า 30 วัน และสามารถขอขยายเวลาเพิ่มเติมได้หากมีเหตุผลความจำเป็นอันควรสมควร

หากต้องการใช้อาคารผิดประเภทจากที่ได้รับอนุมัติในใบอนุญาต จะมีความผิดตามกฎหมายหรือไม่?

มีความผิด เนื่องจากกฎหมายควบคุมอาคารบัญญัติห้ามมิให้ผู้ใดใช้อาคารประเภทควบคุมการใช้เพื่อกิจการอื่นนอกเหนือจากที่ระบุในใบอนุญาต จะต้องดำเนินการแจ้งและขอใบรับรองเปลี่ยนการใช้ก่อนเสมอตามมาตรา 33

จะตรวจสอบรายชื่อผู้ตรวจสอบอาคารที่ถูกต้องตามกฎหมายได้อย่างไร?

สามารถสืบค้นรายชื่อผู้ตรวจสอบอาคารทั้งประเภทบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลที่ได้รับการขึ้นทะเบียนรับรองอย่างเป็นทางการ ได้จากเว็บไซต์ระบบฐานข้อมูลผู้ตรวจสอบอาคารของสมาคมผู้ตรวจสอบอาคาร หรือกรมโยธาธิการและผังเมืองโดยตรง เพื่อความถูกต้องและมั่นใจในการว่าจ้าง

ขั้นตอนการตรวจสอบอาคารประจำปี

ขั้นตอนแรกในการตรวจสอบอาคารประจำปีคือการเตรียมตัวก่อน การตรวจสอบ ในขั้นตอนนี้ ผู้ดูแลอาคารควรเตรียมเอกสารที่เกี่ยวข้อง เช่น แผนที่ของอาคาร รายงานการตรวจสอบอาคารประจำปีที่ผ่านมา (ถ้ามี) รายละเอียดเกี่ยวกับระบบสิ่งก่อสร้างต่าง ๆ เป็นต้น เอกสารเหล่านี้จะช่วยให้การตรวจสอบเป็นไปอย่างระมัดระวังและเป็นรายละเอียด

ขั้นตอนถัดไปคือการตรวจสอบส่วนต่าง ๆ ของอาคาร หลังจากเตรียมเอกสารเสร็จสิ้นแล้ว ผู้ตรวจสอบจะเริ่มตรวจสอบส่วนต่าง ๆ ของอาคารเพื่อให้แน่ใจว่ามีความปลอดภัยและเป็นไปตามมาตรฐาน การตรวจสอบอาจประกอบไปด้วยการตรวจสอบระบบไฟฟ้า ระบบประปา ระบบส่งน้ำดับไฟ ระบบป้องกันอัคคีภัย ระบบลิฟต์ ระบบปรับอากาศ และอื่น ๆ ตามที่จำเป็น พร้อมชี้แนะแนวทางเพื่อนำไปปรับปรุงให้ดียิ่งขึ้น

ขั้นตอนต่อไปคือการรายงานผลการตรวจสอบ หลังจากการตรวจสอบเสร็จสิ้นแล้ว ผู้ตรวจสอบควรจัดทำรายงานเกี่ยวกับผลการตรวจสอบอาคาร รายงานนี้จะช่วยให้เจ้าของอาคารและผู้ดูแลอาคารทราบถึงสถานะปัจจุบันและข้อบกพร่องที่ต้องการแก้ไขในอาคาร

สุดท้ายคือการดำเนินการตามข้อกำหนดและแนะนำแนวทางการแก้ไขข้อบกพร่อง หากการตรวจสอบพบข้อบกพร่องในอาคาร ผู้ดูแลหรือเจ้าของอาคารควรดำเนินการแก้ไขให้ถูกต้อง เพื่อให้มั่นใจว่าอาคารปลอดภัยและปราศจากความเสียหาย โดยอาจเป็นการวางแผนและดำเนินการในภายหลัง แต่จำเป็นต้องมีการติดตามและดำเนินการอย่างเหมาะสม

ประเภทอาคารที่กฎกระทรวงกำหนดจัดให้มีผู้ตรวจสอบ

อาคารสูง

อาคารที่มีความสูงมากกว่า 23 เมตรขึ้นไป

อาคารขนาดใหญ่พิเศษ

อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 10,000 ตรม.ขึ้นไป

อาคารชุมนุมคน

อาคารที่มีการชุมนุมมากกว่า 500 คนขึ้นไป

อาคารโรงงาน

โรงงานที่มีความสูงมากกว่าหนึ่งชั้น และมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 5,000 ตรม. ขึ้นไป

โรงแรม

โรงแรมที่มีจำนวนห้องพักมากกว่า 80 ห้องขึ้นไป

โรงมหรสพ

อาคารที่ใช้เป็นสถานที่สำหรับฉายภาพยนตร์ แสดงละคร แสดงดนตรี

สถานบริการ

สถานบริการที่มีพื้นที่ตั้งเเต่ 200 ตรม.ขึ้นไป

อาคารชุด

อาคารชุดหรืออาคารที่อยู่อาศัยรวมตั้งเเต่ 2,000 ตรม.ขึ้นไป

ป้าย

ป้ายหรือสิ่งก่อสร้างที่ติดป้ายที่มีพื้นที่ 50 ตรม.ขึ้นไป

การเลือกบริษัทตรวจสอบอาคารที่มีความเป็นมืออาชีพและได้รับใบอนุญาตถูกต้อง คือหัวใจสำคัญในการรักษาความปลอดภัยของอาคารและปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด ที่ JNP Construction เรามีทีมวิศวกรขึ้นทะเบียนที่พร้อมให้คำปรึกษา ทั้งงานตรวจสอบอาคารประจำปี การประเมินโครงสร้างอาคารตามมาตรฐานสภาวิศวกร และการดูแลระบบอัคคีภัยแบบครบวงจร ด้วยประสบการณ์กว่า 16 ปี เรามั่นใจในผลงานที่ถูกต้อง แม่นยำ และโปร่งใส เพื่อให้เจ้าของอาคารได้รับใบรับรอง ร.1 อย่างไร้กังวล หากท่านมีข้อสงสัยหรือต้องการให้เราเข้าสำรวจหน้างานเบื้องต้น สามารถติดต่อทีมงาน JNP Construction ได้ตลอดเวลาทำการ เราพร้อมเป็นพาร์ทเนอร์ที่ดูแลความปลอดภัยให้อาคารของท่านในระยะยาว

ผู้เชี่ยวชาญ พ.ร.บ. อาคาร

สวัสดีครับ! ผมคือ AI ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายอาคาร จาก JNP Construction 👨‍⚖️👷‍♂️

ผมเชี่ยวชาญด้าน พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 การขออนุญาตก่อสร้าง และกฎหมาย ตรวจสอบอาคารประจำปี (ร.1)

มีข้อสงสัยข้อกฎหมายมาตราไหน หรือประเภทอาคารใด สอบถามได้เลยครับ ✨